A taxa de condomínio e o seu patrimônio: por que a cobertura paga mais, de onde veio essa regra e por que a lei não permite mais simplesmente deixar de pagar

Por Igor Garcez Alves, advogado (OAB/PE nº 21.557)

Quando alguém compra um apartamento, costuma pensar no imóvel como uma conquista encerrada. A escritura foi assinada, as chaves foram entregues, o patrimônio está garantido. Costumo dizer aos meus clientes que essa é uma meia verdade. O apartamento é, sim, patrimônio. Mas patrimônio não é fotografia, é filme.

Ele se conserva ou se deteriora todos os meses, e a taxa de condomínio é exatamente o instrumento dessa conservação. Quem paga o boleto não está pagando uma conta qualquer. Está mantendo o elevador que valoriza a unidade, a fachada que sustenta o preço de revenda, a portaria que garante a segurança da família e a estrutura que impede o prédio de envelhecer mal.

É por isso que as brigas em torno da taxa condominial são tão frequentes e tão apaixonadas. Não se discute apenas dinheiro. Discute-se quanto cada um deve contribuir para preservar um bem que é, ao mesmo tempo, de todos e de cada um. E nenhuma dessas brigas é mais recorrente do que a da cobertura.

Antes de tudo: a cobertura só existe porque a lei permitiu

Eis um dado que quase ninguém conhece, nem mesmo quem mora numa cobertura: pela regra geral da lei, o terraço de cobertura de um prédio é área comum. Pertence a todos os condôminos, assim como o telhado, as fundações e o hall de entrada.

Ele só se transforma em quintal privativo do apartamento do último andar quando o documento que institui o condomínio, elaborado na origem do empreendimento, expressamente o atribui àquela unidade.

Foi essa autorização legal que permitiu ao mercado imobiliário criar o produto que conhecemos hoje: o apartamento premium, maior, com terraço exclusivo, piscina, churrasqueira, vendido por preço muito superior ao das demais unidades.

O que era de todos passou a ser de um. E a lei, ao permitir a privatização de um espaço que seria comum, estabeleceu contrapartidas. A unidade que absorve mais área da edificação para si recebe uma fração ideal maior, isto é, uma fatia maior de participação no terreno e nas áreas comuns, registrada em cartório. E quem tem fatia maior contribui mais para a manutenção do conjunto. A lei chega a dizer expressamente que as despesas de conservação do terraço de cobertura, quando ele é de uso exclusivo, correm por conta de quem o utiliza, justamente para que os vizinhos de baixo não paguem pelo privilégio alheio.

Pode-se discutir se esse arranjo é justo. Eu mesmo tenho reservas quanto a pontos específicos dele. Mas é preciso reconhecer o que ele é: uma escolha deliberada do legislador para pacificar um tema que, sem regra clara, geraria conflito em cada um dos milhares de prédios do país. O direito nem sempre entrega a solução perfeita. Entrega, quando funciona bem, uma solução previsível. E previsibilidade, em matéria de patrimônio, vale muito dinheiro.

Por que o legislador escolheu a fração ideal?

A lei brasileira dos condomínios, de 1964, nasceu de um anteprojeto do jurista Caio Mário da Silva Pereira, e a lógica que ele imprimiu ao sistema permanece até hoje, incorporada ao Código Civil. A ideia central é a de que a fração ideal funciona como uma cifra representativa do interesse econômico de cada proprietário no edifício.

Ela não mede quem usa mais o elevador. Ela mede quem é dono de quanto.

E, no condomínio, direitos e encargos caminham juntos sobre essa mesma medida: se o prédio for desapropriado ou destruído por um incêndio, a indenização se reparte pela fração; quando o prédio se valoriza, cada unidade se valoriza na proporção do que representa; logo, quando o prédio precisa ser mantido, cada um contribui pela mesma régua.

Há também uma razão prática que costuma passar despercebida: a fração ideal é um número objetivo, registrado em cartório, que não depende de ninguém medir comportamento. O critério alternativo, o de cobrar de cada um conforme o uso, parece mais justo à primeira vista, mas é um convite ao litígio permanente.

Quantas pessoas moram em cada apartamento? Quem recebe mais visitas? Quem usa mais o elevador, a piscina, a água das áreas comuns? Nenhum condomínio sobreviveria a essa contabilidade. O legislador preferiu um critério simples, verificável e definido antes de qualquer briga, deixando aos próprios condôminos a liberdade de adotar outro modelo na convenção, se assim preferirem.

O direito comparado ajuda a entender que essa escolha não foi um capricho brasileiro, e também que ela não era a única possível.

Vale a pena espiar como outros países resolveram o mesmo problema, porque a comparação torna a escolha brasileira mais fácil de entender:

Na França, o boleto do condomínio é, na prática, dividido em duas contas. A primeira conta cuida do prédio em si: fachada, telhado, estrutura, administração. Essa, cada um paga conforme o tamanho da sua fatia no edifício, ou seja, quem é dono de mais paga mais. A segunda conta cuida dos serviços e equipamentos, e essa é paga conforme a utilidade que cada serviço tem para cada apartamento. O exemplo clássico é o elevador: para quem mora no térreo, ele serve pouco ou nada, e a conta reflete isso.

Portugal seguiu solução parecida com a nossa. A regra de partida é a mesma que a nossa: quem tem a fração de maior valor paga mais. Mas o próprio prédio pode combinar de dividir certos serviços por igual ou conforme o uso, e aquilo que só serve a alguns moradores é pago só por eles. Lá, quem mora no rés do chão (apartamento térreo) não contribui para o elevador que nunca usa.

A Itália resolveu tudo numa frase só: divide-se pelo valor do que cada um possui e, quando a coisa comum serve aos vizinhos de maneiras diferentes, divide-se pelo uso.

E o Brasil? Preferiu não fazer duas contas. Escolheu uma régua única, a fração ideal, valendo para tudo, e deixou que cada prédio criasse na sua convenção os refinamentos que quisesse. Pode parecer menos sofisticado que o modelo francês, e talvez seja. Mas pense no contexto: era 1964, os edifícios se multiplicavam nas cidades brasileiras, e o legislador preferiu uma regra que qualquer síndico conseguisse aplicar olhando um documento de cartório, sem precisar de perito, de medidor de uso nem de juiz. Simplicidade também é uma forma de justiça, porque regra complicada, na vida real, vira briga.

E as taxas extras de obras? Aqui mora um engano comum

Muita gente imagina que, se a taxa mensal segue a fração ideal, o justo seria que as taxas extraordinárias de obras fossem divididas em partes iguais entre todos os apartamentos. Afinal, a fachada nova é uma só, e o elevador modernizado é o mesmo para todos. Esse raciocínio, por mais intuitivo que pareça, esconde uma inversão que prejudica exatamente quem tem o apartamento menor.

Pense no que uma grande obra faz com o prédio: uma recuperação de fachada, uma impermeabilização, uma modernização geral. Ela valoriza o edifício inteiro. E essa valorização não se distribui em partes iguais; distribui-se na proporção do valor de cada unidade. Um exemplo simples: se os apartamentos de um prédio se valorizam dez por cento, a cobertura que vale dois milhões ganha duzentos mil reais de patrimônio pessoal, enquanto o apartamento de um milhão ganha cem mil. Se a obra que gerou esse resultado for rateada em partes iguais, o dono da unidade menor terá pago a mesma coisa para receber metade do benefício. Dito sem rodeios, o pequeno subsidia a valorização do patrimônio do grande.

Por isso a regra legal para as obras também é a fração ideal, e por isso ela é, aqui, ainda mais defensável do que nas despesas do dia a dia. Nas despesas ordinárias, admito, o uso é praticamente o mesmo entre as unidades, e o critério da fração é sobretudo uma opção de pacificação e de praticidade.

E há, no meio do caminho, uma zona de fronteira que começa a chamar a atenção dos tribunais: as obras de mera comodidade ou modernização, como portaria remota, câmeras e sistemas de reconhecimento facial. Elas se parecem menos com investimento no patrimônio e mais com a contratação de um serviço do qual todos os apartamentos se beneficiam na mesma medida.

Para essa classe específica, parte das decisões dos tribunais estaduais e da doutrina começa a admitir a divisão em partes iguais. É uma tendência ainda jovem, sem chancela do STJ, mas coerente com tudo o que expliquei até aqui: o critério do rateio deve acompanhar a natureza da despesa. Quando a despesa constrói patrimônio, fração ideal. Quando ela apenas custeia uma comodidade de uso igual para todos, o rateio uniforme deixa de ser distorção e passa a ter boa defesa. E registro desde já o caminho seguro para adotar esse modelo: não é o tribunal, é escrever a regra na convenção do próprio prédio, que é onde os condôminos exercem, com a bênção da lei, a liberdade de desenhar o sistema que lhes pareça mais justo.

O que o STJ já decidiu

O Superior Tribunal de Justiça, responsável por uniformizar a interpretação das leis no país, já enfrentou o caso exato da cobertura: proprietários que pagavam praticamente o dobro dos vizinhos foram à Justiça pedir revisão e perderam. O entendimento consolidado é o de que, se a convenção do prédio adota a fração ideal, a cobrança maior das unidades maiores é legítima, ainda que todas usem os serviços com a mesma intensidade, e não cabe ao juiz substituir o critério que os condôminos escolheram por outro que lhe pareça mais justo.

O mesmo tribunal, em outro caso, validou convenção que optou pelo rateio igualitário. A mensagem é uma só: a convenção é a constituição do prédio, e quem compra um apartamento adere a ela. As portas que restam abertas na Justiça são estreitas e excepcionais, como a das frações fixadas de maneira arbitrária, sem relação alguma com a realidade do edifício. O terreno onde essa discussão de fato se resolve é a assembleia, na qual a convenção pode ser alterada pelo quórum qualificado de dois terços dos condôminos.

Mas aqui vai uma observação que separa quem entende do assunto de quem apenas se revolta com o boleto: quando um proprietário de uma unidade vence uma dessas ações, ele nunca vence com o argumento de que o critério é injusto em tese.

Vence porque encontrou, no seu prédio, um defeito concreto e demonstrável. Os tribunais dizem isso com todas as letras: não cabe ação apenas para discutir a justiça do método; cabe quando um requisito legal foi descumprido, quando houve vício na aprovação da regra ou quando alguém está enriquecendo às custas dos demais de forma comprovada.

E os defeitos que costumam aparecer são de três famílias. A primeira é a da água e do gás com medição individual: se cada apartamento tem o seu medidor e mesmo assim a conta é dividida pela fração ideal ou por valor uniforme, quem consome pouco está literalmente pagando o banho do vizinho, e isso os tribunais mandam corrigir, com devolução do que foi pago a mais.

Pior ainda quando a própria convenção manda cobrar o consumo individualizado e a administração, na prática, divide de outro jeito: nesse caso o defeito nem precisa ser procurado na lei, está na contradição entre o que o prédio prometeu e o que o prédio faz.

A segunda família é a dos vícios de origem: critério de cobrança que não está escrito em convenção nenhuma, mudança de critério aprovada em assembleia sem o quórum exigido e as frações arbitrárias que mencionei acima.

A terceira é a da prova: decisões recentes que flexibilizaram o rateio o fizeram com perícia nos números do condomínio, demonstrando desproporções concretas, e não com discurso. A lição prática é direta: quem quer discutir a cobrança do seu condomínio não deve começar reclamando do critério; deve começar auditando os documentos e os números do seu prédio, porque é lá que mora a diferença entre um processo perdido e um caso viável.

Por que não dá mais para simplesmente deixar de pagar

Chego ao ponto em que este artigo deixa de ser história e vira proteção prática do seu patrimônio. Diante de uma cobrança que considera injusta, a reação instintiva de muita gente é parar de pagar e esperar para discutir depois. Quero explicar, sem sermão, por que o sistema jurídico brasileiro foi desenhado para tornar esse caminho inviável.

Primeiro, a dívida condominial atravessa a proteção da casa própria. A lei que protege o bem de família contra penhora abre uma lista curta de exceções, e as contribuições devidas em função do próprio imóvel, entre as quais os tribunais incluem as cotas de condomínio, estão nessa lista. O mesmo apartamento que não pode ser tomado por uma dívida bancária comum pode ir a leilão por taxas condominiais atrasadas, e há histórico de unidades leiloadas por dívidas muito menores do que o valor do imóvel.

Segundo, a cobrança ficou mais rápida. Desde o Código de Processo Civil de 2015, a cota condominial prevista na convenção ou aprovada em assembleia e comprovada por documento é título executivo extrajudicial. Em linguagem simples: o condomínio não precisa mais de um processo demorado para provar que a dívida existe; pode ir direto à execução, que é a fase de penhora e leilão. O que antes levava anos hoje anda em outra velocidade.

Terceiro, a razão de ser dessa dureza toda: quando um condômino deixa de pagar, as contas do prédio não param, e são os vizinhos que financiam o inadimplente. O legislador escolheu proteger o caixa coletivo, e essa escolha é coerente com tudo o que expliquei acima. O condomínio é o instrumento de conservação do patrimônio de todos; deixá-lo quebrar seria permitir que a omissão de um corroesse o imóvel de todos os demais.

O que fazer, então, diante de uma cobrança que parece injusta

Primeiro, continue pagando. Pagar não significa concordar, e o valor pago a maior pode ser discutido e recuperado depois, se ficar demonstrado que a cobrança estava errada. Interromper o pagamento, ao contrário, transforma quem tinha razão em devedor de uma dívida que persegue o próprio imóvel.

Segundo, peça os documentos. Convenção registrada, atas de assembleia, demonstrativos de rateio. É impressionante a quantidade de cobranças feitas com base em critérios que não estão escritos em lugar nenhum, ou aprovadas em assembleias sem o quórum exigido. Quando o problema existe, ele quase sempre aparece no papel.

Terceiro, procure orientação antes de agir, e não depois. A análise de uma convenção leva algumas horas de trabalho técnico e evita anos de processo perdido, ou pior, a perda do próprio imóvel. No nosso escritório, boa parte dos casos dessa área não termina em ação judicial, e isso é motivo de orgulho, não de frustração: termina em pagamento estratégico, em negociação assemblear bem conduzida ou na constatação documentada de que a cobrança estava correta, o que também é uma resposta valiosa.

O apartamento é, para a maioria das famílias, o maior patrimônio de uma vida. Ele merece, na hora de entender o boleto mensal, a mesma atenção que recebeu na hora da compra. Quem entende as regras do jogo protege o imóvel duas vezes: contra a deterioração física e contra a deterioração jurídica.

Referências legislativas

Lei nº 4.591/1964 (Lei de Condomínios e Incorporações, originada de anteprojeto de Caio Mário da Silva Pereira), art. 12, caput e § 1º (rateio pela fração ideal do terreno, salvo disposição em contrário na convenção) e § 4º (obras de interesse da estrutura integral da edificação ou do serviço comum custeadas por todos os proprietários).

Lei nº 8.009/1990, art. 3º, IV (exceção à impenhorabilidade do bem de família quanto às taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar, hipótese em que a jurisprudência do STJ enquadra as contribuições condominiais).

Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), art. 784, X (crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia e documentalmente comprovadas, como título executivo extrajudicial).

Referências jurisprudenciais

STJ, REsp nº 1.778.522/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 02/06/2020, DJe 04/06/2020 (legalidade da cobrança de taxa condominial em valor maior das unidades de cobertura, com base na fração ideal prevista em convenção, para despesas ordinárias).